בעסקת מקרקעין של דירה יד 2, עניין שכיח הוא שהצדדים מסכימים שעורך דין אחד ייצג את שניהם וינהל עבורם את העסקה כדי לחסוך בעלויות הוצאות המשפטיות.
לעיתים החסכון בכסף הוא משמעותי ולעיתים נדרשת רמת זהירות אחרת. סעיף 14 לכללי לשכת עורכי הדין (אתיקה מקצועית) התשמ"א 1986 , מאפשר לעו"ד לייצג שני צדדים לעסקת מקרקעין כל עוד אין ניגוד אינטרסים ביניהם.
באופן טבעי לעסקת מקרקעין, כמו בכל עסקה אחרת כאשר יש שני צדדים, הרי ברור שיש אינטרסים שונים. לכל צד יש עמדה וכל צד רוצה לקבל יותר. רק מהטעם הזה, שכל צד רוצה לקבל יותר ישנו אינטרס מנוגד.
מתי אין אינטרסים מנוגדים? כאשר הצדדים מסכימים על כל התנאים לרבות המחיר, תנאי התשלום, תנאי הפינוי ומסירת החזקה, מבלי שיש תנאים אחרים המוסיפים או הגורמים לצדדים לקיים התחייבויות נוספות אשר בלעדיהן אותן תנאים מוסכמים לא יתקיימו.
הנה דוגמא לאינטרסים מנוגדים: פנו אלי השבוע זוג רוכשים אשר התעניין ברכישת דירת יד 2 במחיר מאוד אטרקטיבי ואפילו קצת מעורר חשד. הזוג הזה מאוד רצה את הדירה ואפשר היה להבין מדוע. אולם בדיקה מעמיקה שערכתי, כחלק מבדיקות משפטיות מקדמיות שעלי לבצע, עלה שבדירה בנוי חדר נוסף בגינה הגדולה והרחבה, ללא היתר בנייה. הזוג הזה הציע שאייצג את המוכר. הרי ברור שיש כאן ניגוד אינטרסים בין הצדדים שכן על מנת להכשיר את החדר ולהכשיר את הדירה למכירה, על המוכר לשאת בעלויות הוצאת ההיתר כדין ואם לא יעשה כן עליו לשלם פיצויי כלשהו לקונים. המוכר התנגד והנה ניגוד אינטרסים מובהק עוד בטרם החלה להכתב טיוטת הסכם.
במקרה הזה שאל אותי אותי הלקוח אם לחתום על זכרון דברים עד שיגיעו להסכמה על הסכם המכר, אולם מאחר ווזכרון דברים הוא חוזה מחייב בעל תוקף התנגדתי שיחתום על מסמך שכזה.
לאחרונה (פסק הדין מיום 8.4.2013) הועלה עניין הייצוג המשפטי ע"י עו"ד בעסקת מקרקעין בפסיקת בית המשפט כאשר בית המשפט פסק באופן ברור כי :
"נסיבות התביעה מהוות לקח ברור וחד לכל עו"ד המסכים לייצג את שני הצדדים באותו עניין בהסכם מכר מקרקעין. כמו כן, לכל צד לעסקת נדל"ן ללמוד מנסיבות המקרה אודות החשיבות לייצוג משפטי עצמאי לכל צד" כתב השופט שאול שטרק בת"ק 21824-11-12.
במקרה זה, שני הצדדים חתמו על הסכם למכירת דירה הרשומה אצל חברה משכנת. כאשר הגיע עת התשלום האחרון, אשר היה מותנה בהמצאת אישור על העדר חובות לוועד הבית, סרבה המוכרת לספק אישור זה מאחר ולטענתה לא היה ועד בית מסודר ולכן אין היא חבה לו דבר, והרוכשת סירבה לשלם את יתרת התשלום. רק לאחר דין ודברים ואין ספור איומים בהגשת תביעות לבית המשפט, שילמה המוכרת את החוב והרוכשת את יתרת התמורה, אולם המוכרת לא הסתפקה בכך והגישה תביעה נגד הרוכשת.
עורך הדין שייצג את שתיהן היה מנוע לסייע למי מהצדדים כי חובת הנאמנות היא כלפי שני הצדדים והוא אינו רשאי להעיד בבית משפט כנגד אחד הצדדים.
לדברי השופט, מאחר שעוה"ד ייצג את שני הצדדים, לא היתה בידו היכולת לייצג את עמדת הקונה מול ההפרה המקורית של המוכרת, אשר סירבה לשלם את החוב לוועד הבית. למרבה הצער נוצר מצב, בו שתיהן לא שמעו לעצתו, וממנו נמנעה היכולת לנקוט בפעולה כדי למזער את הנזקים.
לסיכום, המקרה הנ"ל בא ללמד שאם אתה לפני מכירת דירה או רכישת דירה, חשוב מאוד שתקבל ייצוג משפטי עצמאי כדי שהעסקה לא תעלה לך ביוקר בסופו של דבר.
אודליה שוהם, עו"ד ומגשרת בכירה, עוסקת למעלה מעשור בייעוץ משפטי בתחום המשפט האזרחי, בעלת ניסיון רב בייצוג בבתי משפט, עוסקת בתחום חוזי הנדל"ן, מכר מקבלן ויד שניה, נדל"ן מסחרי, יוצרת ומנסחת חוזים בתחומים שונים למגזר העסקי.
